Syndic
Foire aux questions

 ·  Quel est le rôle du syndic ?

Le syndic est le gérant d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété. Il est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires et chargé de veiller à la bonne gestion de la dite copropriété. C’est lui qui administre les fonds nécessaires à l'association des copropriétaires, et convoque les assemblées générales. Mandataire du syndicat de copropriétaires, il est chargé de le représenter et d'exécuter ses décisions.



·  Quel est le rôle du Conseil Syndical ?

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale, rend compte chaque année de l’exécution de sa mission, peut prendre connaissance de tout document se rapportant à la gestion et à l’administration de la copropriété. Ses membres sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires à la majorité des voix du syndicat.

L’assemblée générale peut lui donner une délégation de pouvoir pour l’exécution d’une décision précise et fixer alors, si nécessaire, une enveloppe budgétaire maximum de dépenses autorisées.

Les règles de fonctionnement et d’organisation du conseil syndical sont fixées par le règlement de copropriété. Elles sont relativement souples et peuvent être modifiées par l’assemblée générale.



·  Une copropriété peut-elle se dispenser d’un Syndic ?

Toute copropriété doit avoir un syndic, celui-ci étant le représentant de la personnalité morale du syndicat des copropriétaires. Le syndic peut être professionnel ou bénévole.



·  Quelle est la différence entre parties communes et parties privatives d’un immeuble ?

Les parties communes de l'immeuble sont à l'usage de l'ensemble des habitants de l'immeuble (hall d'entrée, escalier, cour, toit) et les charges y afférant sont réparties entre l’ensemble des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes respectifs.

Les parties privatives de l'immeuble sont à l'usage d'un seul des habitants de l'immeuble. Il s’agit du logement. Toutefois, certains travaux susceptibles d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple l'installation d’une parabole) doivent être soumis à l’approbation de l’assemblée générale avant d’être réalisés.



·  Quand régler ses charges de copropriété ?

Le syndic doit systématiquement adresser à chaque copropriétaire, par lettre simple, un avis indiquant le montant de la somme à régler.

La provision de charges, correspondant au financement du budget prévu pour la copropriété et adopté par assemblée générale, est exigible le 1er jour de chaque trimestre (sauf si l’assemblée générale a fixé une autre périodicité).

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, par exemple des travaux importants qui ont fait l’objet d’une décision spécifique de l’assemblée générale, la date d’exigibilité des sommes réclamées aux copropriétaires est fixée par l’assemblée générale.



·  Puis-je faire des travaux dans mon appartement qui touche une partie commune ?

Tous les travaux qui portent d'une manière ou d'une autre atteinte aux parties communes doivent faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale statuant à la majorité absolue. Ex : le recours à un architecte peut être imposé par l’assemblée aux frais du demandeur.

Le syndic n'a aucune capacité à accorder ce droit qui n'appartient qu'à l'assemblée générale (même si le règlement de copropriété va en ce sens).

Si vous effectuez ces travaux sans autorisation, la copropriété peut pendant 30 ans exercer son droit à vous faire remettre les choses en l'état (c'est-à-dire à démolir).



·  Comment puis-je acquérir une partie commune ?

La vente d'une partie commune par le syndicat des copropriétaires doit être approuvée par l'unanimité des copropriétaires, si cette partie est nécessaire à la destination de l'immeuble. Si la partie commune concernée n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble, la décision de vendre doit être prise à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des voix, de même si elle n'impose pas à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance.

L'assemblée des copropriétaires qui approuve la cession doit créer un lot privatif (avec plan du géomètre) et lui attribuer des tantièmes de copropriété, et mentionner sa quote-part dans les charges de copropriété. Il est établi alors un modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété, dont les frais sont vraisemblablement mis à votre charge par le syndicat des copropriétaires qui a aussi fixé le prix de la vente. L'acte de vente est ensuite établi par un notaire.



·  Comment puis-je récupérer et aménager les combles se trouvant au-dessus de mon appartement ?

La première chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée au syndicat de la copropriété, suite à quoi il faudra contacter un cabinet de géomètre - expert pour évaluer les millièmes sur l’ensemble de l’ancienne quote-part puis sur l’ensemble de la nouvelle.
L’assemblée générale sera ensuite convoquée afin qu’elle donne son approbation. La résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 26 tous les copropriétaires en nombre représentant au moins les 2/3 des voix, soit 667/1000).
Enfin, pour régulariser l’acte authentique, il faut transmettre le dossier au notaire.



·  Les fenêtres sont-elles des parties communes ou privatives ?

Les parties privatives d'un immeuble en copropriété sont en principe les parties dont un copropriétaire possède l'usage et la propriété exclusives.

Outre l'intérieur des locaux concernés, sont généralement considérées comme parties privatives les fenêtres, volets et balcons, les cloisons qui ne font pas partie du gros œuvre, les revêtements de murs et des sols, les dépendances annexes (grenier, combles, caves), les éléments d'équipements.

 

Lexique du droit de la copropriété

  • A
    • Acte authentique : acte dressé par un officier public (notaire, greffier, huissier, etc.)
    • Acte de disposition : vente d'un bien ou modification durable de l'attribution de sa nue-propriété
    • Action pétitoire : action en revendication d'un droit de propriété
    • Action possessoire : action en revendication d'un droit de possession (et non de la nue-propriété) ; s'applique surtout aux servitudes
    • Action récursoire : action permettant une demande reconventionnelle (en réponse à l'action d'un demandeur)
    • Adjudication : vente aux enchères de lots qui ont fait l'objet d'une saisie immobilière
    • Annexion : appropriation d'une partie commune sans autorisation de l'Assemblée Générale
    • Aliénation : synonyme de vente, ou modification d'un droit ou d'une qualité
    • Aliénation des parties communes : vente ou attribution en jouissance exclusive d'un lot commun
    • Appel de fonds : sommes demandées aux copropriétaires pour régler des charges, des travaux ou toute autre dépense
    • Assemblée générale ordinaire (AG ou AGO) : assemblée annuelle obligatoire de tous les copropriétaires réunis en syndicat
    • Assemblée générale extraordinaire (AGE) : assemblée autre que l'assemblée générale ordinaire ; elle obéit aux mêmes règles de formalisme
    • Astreinte : somme à payer par période de retard pour l'exécution d'une obligation
    • Avance permanente de trésorerie : fonds de roulement permettant d'honorer rapidement des dépenses nécessaires
    • Ayant-cause ou ayant-droit : personne pouvant faire valoir un droit qu'elle tient d'une autre personne
    • Ayant-cause à titre particulier : personne pouvant faire valoir un droit en vertu d'un titre qu'elle possède. Exemple : acquéreur, donataire, légataire, créancier hypothécaire à titre particulier d'un lot
  • B
    • Bailleur : propriétaire qui loue son local
    • Budget prévisionnel : budget établi en début d'exercice pour calculer les appels de fonds prévisionnels
  • C
    • Cas de force majeure : évènement extérieur, imprévisible et insurmontable ; dispense d'exécuter une obligation, ou permet de retarder sans pénalité son exécution
    • Charges récupérables : charges locatives qu'un copropriétaire bailleur peut récupérer sur son locataire
    • Charges déductibles : charges qu'un copropriétaire peut déduire de ses revenus fonciers imposables
    • Clause pénale : clause permettant, en cas d'inexécution d'une obligation, de fixer prévisionnellement des dommages-intérêts forfaitaires
    • Commettant : personne qui charge une autre de la représenter ou de faire quelque chose
    • Consistance d'un lot : c'est sa nature, ou sa destination
    • Créance hypothécaire : créance garantie par une hypothèque
  • D
    • Délibération : décisions des assemblées générales ayant donné lieu à des votes
    • Dol : tromperie, manoeuvre frauduleuse
    • Donataire : personne qui reçoit un don
    • Droit commun : droit applicable en l'absence de disposition spécifiquement prévue
    • Droit réel : droit attaché à la propriété d'une chose ; s'oppose au droit personnel
    • Droit d'usage privatif : droit de jouissance ; possibilité d'utiliser un lot pour son propre compte
  • E
    • Equipement commun ou collectif : dispositifs procurant des services à tous les lots, et dont la copropriété entière a la charge
    • Etat descriptif de division : liste des lots d'une copropriété avec ce qu'ils contiennent, et leur usage
  • F
    • Fonds de roulement : cf. Avance permanente de trésorerie
    • Forclusion : déchéance d'une action judiciaire consécutive à l'expiration d'un délai
    • Fruits : produits ou revenus d'un bien
  • G
    • Gérant de biens : gestionnaire d'une société civile immobilière (SCI)
    • Gros-oeuvre : structure de l'immeuble ; cloisons et murs porteurs, charpente, toiture, etc.
  • H
    • Hypothèque : garantie que prend un créancier sur un bien immobilier ; une hypothèque doit être inscrite sur un registre spécial pour être valable (opposable aux tiers)
    • Hypothèque légale : hypothèque accordée par la loi
  • I
    • Incapacité juridique : personne mineure ou déchue de sa capacité juridique ; ne peut passer les actes de la vie juridique : achat, vente, action en justice...
    • Indivision (lot) : lot appartenant à plusieurs personnes à la fois ; ces personnes forment une seule et même entité juridique, contrairement à la multipropriété
  • J
    • Jurisprudence : ensemble des décisions des tribunaux ; en France, un juge n'est pas tenu de se conformer à la jurisprudence antérieure, s'il estime que les circonstances de l'affaire l'exigent
  • L
    • Licitation : vente aux enchères publiques d'un bien commun
    • Lot : partie privative individualisée dans une copropriété
  • M
    • Main-levée : acte par lequel un créancier renonce à un privilège sur le bien d'un débiteur
    • Mandant : celui qui donne mandat à quelqu'un de faire quelque chose
    • Mandataire : celui qui reçoit le mandat ; il exécute alors des prestations déterminées au nom de son mandataire
    • Millième (ou tantième, ou quantième) : unité de mesure de la copropriété
    • Mutation : changement de propriétaire ; une mutation à titre onéreux est une vente
  • N
    • Notification : communication d'un acte par un huissier à une personne visée par cet acte
    • Nue-propriété : droit de propriété sans le droit d'usage (usus) ni de louer (fructus)
  • O
    • Ordre public : disposition légale impérieuse ; on ne peut pas déroger à une disposition d'ordre public, même par convention contraire
  • P
    • Parties communes : portions de la copropriété qui appartiennent à tous les copropriétaires
    • Parties privatives : portions de la copropriété qui appartiennent en propre à chaque copropriétaire
    • Parties mitoyennes : portions de la copropriété qui appartiennent à quelques propriétaires, mais non à la totalité
    • Préposés : personnes subordonnées au commettant
    • Prescription : extinction d'un droit conséquente à l'expiration d'un délai
    • Propriété indivise : cf. indivision
  • Q
    • Quitus : approbation (le plus couramment : de la gestion du syndic)
    • Quorum : nombre minimum de participants requis pour qu'une assemblée puisse valablement délibérer
    • Quote-part : proportion de participation aux voix, dépendant fréquemment des tantièmes détenus dans la copropriété
  • R
    • Référé : procédure judiciaire rapide, intentée souvent devant le Président du Tribunal de Grande Instance dans le but de faire cesser un trouble manifestement illicite, ou s'il y a urgence
    • Règlement de jouissance : dans les SCI, il définit les droits et obligations des associés et indique les quote-parts de charges
  • S
    • Services collectifs ou communs : prestations réputées communes
    • Servitudes : obligations grevant un bien immobilier
    • Signification : fait, pour un huissier, de porter connaissance d'un acte judiciaire directement à la personne concernée
    • Situation de trésorerie : document comptable qui fait le point sur les dettes et les créances d'une copropriété
    • Syndicat de copropriété : ensemble des copropriétaires
  • T
    • Tantième : cf. millième
    • Tiers : personnes étrangères à la copropriété, ou à tout autre type de convention
  • U
    • Usufruit : droit d'usage et location d'une nue-propriété ; l'usufruitier peut être une personne différente du nu-propriétaire
  • V

    • Valeur vénale : valeur correspondant à un bien compte tenu des prix couramment pratiqués 

     

     

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